취임 초 이례적으로 높은 수준에 머물고 있던 이재명 정부의 지지율이 최근 들어 눈에 띄게 하향세를 보이고 있습니다.
지지율 하락에 여러 가지 이유가 있겠지만, 그 중 가장 중요한 것으로 부동산 정책에 대한 실망감을 꼽는 사람들이 많습니다.
수도권 주택 가격 급등에 대해 세 번에 걸친 대응책을 내놓았지만 시장의 반응은 지극히 냉랭하고, 여론조사 결과를 보면 별 효과를 내지 못할 것이라는 전망이 지배적입니다.
이와 같은 실망감은 지금까지 내놓은 이재명 정부의 대응책이 문제의 핵심을 제대로 짚지 못한 데 있습니다.
내가 늘 목이 터져라 외쳐 왔지만, 주택 가격의 단기 급등을 가져오는 결정적 원인은 투기수요입니다.
그렇지만 그동안 내놓은 대응책에는 투기수요를 결정적으로 차단할 수 있는 이렇다 할 장치가 없었습니다.
주택에 대한 투기수요를 막으려면 이로부터 나오는 수익률을 낮추어야 할 것이고, 수익률을 낮추는 결정적인 방법은 투기자들에 대한 세금 중과밖에 없습니다.
문제는 주택에 대한 수요 중 어느 것이 (주거 목적을 위한) 실수요자의 수요이며 어느 것이 (투자 목적을 위한) 투기자의 수요인지 구분하기가 힘들다는 데 있습니다.
만약 그와 같은 구분이 쉽게 이루어진다면, 투기자에게만 세금을 중과해 투기수요를 원천적으로 차단할 수 있을 겁니다.
현재 상황에서 수도권 주택 가격을 상승하게 만드는 핵심적 요인은 “똘똘한 한 채”를 노린 투기수요라고 봅니다 .
다주택자라면 종합부동산세를 강화해 대응할 수 있지만, 한 채를 가진 사람에게 세금을 중과하면 실수요자에게 세금 폭탄이 떨어질 가능성이 있어 대응이 무척 어려울 수밖에 없습니다.
이런 어려움 때문에 정부가 손 놓고 있는 틈을 타서 똘똘한 한 채를 노린 갭투자가 극성을 부려 지금의 상황을 초래했다고 봅니다.
그렇다고 해서 똘똘한 한 채의 문제에 대해 어느 정도 효과적으로 대응할 수 있는 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다.
근본적인 해결책은 될 수 없어도, 문제를 어느 정도 해결할 수 있는 방안은 있다고 생각합니다.
그동안 이 방면의 전문가와 대화하면서 배운 바를 정리해 본 결과, 다음과 같은 두 단계의 조처로 똘똘한 한 채의 문제에 대응할 수 있다는 결론을 내렸습니다.
첫 번째 단계는 규제지역이 아닌 곳의 1주택자에게 2년 이상 보유하면 양도세를 부과하지 않는 비과세 규정을 손보는 것입니다.
그동안 정부는 (실거래가 12억원 이하의) 1주택자 비과세 요건을 2년 이상 보유한 경우로 설정함으로써 실제로 거주하지 않고 갭투자를 하는 사람에게도 이 비과세 혜택을 제공해 왔습니다.
말하자면 주거 목적의 1주택자를 보호하기 위한 비과세 규정에 갭투자자가 무임승차(free-riding)를 하는 길을 열어주었던 것입니다.
당연한 말이지만 그와 같은 비과세 혜택은 주거 목적의 1주택자에 한해서 제공되어야 마땅합니다.
갭투자가의 무임승차를 막기 위해서는 1주택자의 비과세 요건을 2년 이상 보유가 아닌 “2년 이상 실거주”로 바꿔야만 합니다.
일단 이 조처만으로도 갭투자는 상당한 정도로 줄어들 것이고, 규제지역이나 토지거래 허가구역등 등의 규제가 필요 없게 됩니다.
그런데 여기에 한 가지 심각한 문제가 있습니다.
이와 같은 조정이 기존의 비규제지역 1주택자로부터 엄청난 규모의 민원을 불러일으킬 가능성이 크다는 점이 문제인 것입니다.
따라서 고육지책으로 기득권은 인정하고 새로 주택을 구입하는 사람에게만 이 새로운 비과세 규정을 적용해야 한다고 생각합니다.
두 번째 단계는 1주택을 장기 보유한 사람에게 제공되는 장기보유 특별공제 제도를 손보는 것입니다.
현행 제도하에서 실거래가 12억원 이상의 고가주택의 경우 1가구 1주택자가 장기적으로 보유하거나 거주한 주택을 처분해 발생한 양도소득에 대해 장기보유 특별공제 혜택을 제공하고 있습니다.
구체적으로 말하자면 10년 이상을 보유/거주한 1주택자는 양도소득의 (최대) 80%까지 장기보유 특별공제가 적용되는 혜택을 받습니다.
국민 생활의 안정과 거주 이전의 자유를 보장해 주기 위한 선의에서 도입된 제도라고 할 수 있지요.
문제는 투기 목적의 갭투자를 한 사람도 이 혜택을 통해 높은 수준의 투자수익률을 얻을 수 있다는 데 있습니다.
고가주택을 가진 1가구 1주택자는 아무리 많은 양도차익이 발생하더라도 10년 이상 그 주택을 (거주하지 않고) 보유하고 있는 것만으로도 양도차익의 40%에 이르는 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
한편 10년 이상 보유하면서 동시에 거주를 하는 경우에는 양도차익의 80%나 되는 공제 혜택을 받습니다.
따라서 실제로 부담하는 양도세의 세율은 불과 약 8%에 지나지 않아 똘똘한 한 채는 문자 그대로 가장 수익성 높고 안전한 투자 자산이 되어 버렸습니다.
국내에 거주하지 않는 외국인들까지 투기 목적으로 수도권의 아파트를 대거 사들이는 이유가 과연 어디에 있다고 생각하십니까?
똘똘한 한 채를 노린 갭투자를 막기 위해서는 거기서 나오는 수익률을 크게 낮추는 것이 필요하고, 그렇게 되려면 이 장기보유 특별공제를 손보아야 합니다,
우선 장기보유 특별공제 적용 기준을 10년 이상 (보유가 아닌) 실거주로 강화하는 것이 필요합니다.
이는 10년 이상 임대로 주면서 양도차익을 노리는 갭투자자들을 막기 위해 필요한 조처입니다.
이와 동시에 최대 80%에 이르는 공제폭을 30%로 대폭 낮추는 것이 필요하다고 생각합니다.
장기보유 특별공제의 공제 폭을 대폭 낮춤으로써 갭투자의 매력을 크게 줄어들게 만들 필요가 있기 때문입니다.
그런데 이와 같은 공제 폭의 하향 조정은 여러 가지 종류의 부동산 사이의 형평성을 맞추기 위해서도 필요한 일입니다.
현행 제도하에서 주택 이외의 부동산, 예컨대 상가나 공장부지 같은 부동산의 경우 장기보유 특별공제의 최대한이 15년 이상 보유에 대한 30%의 공제입니다.
즉 여려 가지 부동산 중 유독 주택에만 80%라는 두 배가 넘는 예외적으로 높은 공제의 혜택이 제공되고 있는 것입니다.
바로 이런 상황이 유독 주택에만 투기수요가 몰리는 현상의 주원인이 되고 있습니다.
이와 같은 장기보유 특별공제 제도의 변경으로 인해 이미 고가주택을 보유하고 있는 사람들로부터 엄청난 규모의 민원이 발생할 수 있습니다.
따라서 이 경우에도 고육지책으로 기득권은 인정하고 새로 주택을 구입하는 사람에게만 강화된 공제 기준을 적용하는 방법을 사용하면 될 것입니다.
내가 지금 제의하고 있는 대안들이 미봉책에 불과하다는 것은 부정할 길이 없습니다.
주택 가격이 가시적으로 안정되려면 매물이 많이 나와줘야 하는데, 그쪽으로 유도하는 아무런 장치가 없다는 점을 나도 잘 알고 있습니다.
대규모의 민원이 발생하는 것을 막기 위해 기득권을 인정해 주는 고육지책을 선택한 탓이지요.
그러나 보유가 아니라 실거주로 감면의 기준을 바꾸고 장기보유 특별공제의 감면 폭을 최대 30%로 낮추는 것만으로도 앞으로 발생할 갭투자는 효과적으로 막을 수 있을 것이고, 이에 따라 똘똘한 한 채의 문제가 어느 정도 해소되리라고 봅니다.
이와 더불어 종합부동산세의 실효세율을 크게 높여 다주택자로 하여금 매물을 내놓도록 유인을 준다면 더 이상 주택가격 급등으로 속을 태우는 일은 없을 것이라고 장담합니다.
정부의 입장에서는 지금 내가 제의하고 있는 방안 역시 정치적으로 부담이 될 수 있습니다.
그러나 그 정도의 정치적 부담이 무서워서 문제 해결에 팔을 걷고 나서지 않는다면 국민의 삶은 한층 더 고달파지게 될 뿐입니다.
빠른 시일 안에 이 문제를 해결하지 못한다면 이재명 정부의 지지율은 천길만길 낭떠러지로 추락하게 될 것이 뻔합니다.
어떤 정책이든 마찬가지지만, 정책의 지속성이 그것의 효과에 결정적인 영향을 미칩니다.
사람들이 얼마 안 있어 사라질 정책이라고 생각하는 정책이라면 제대로 효과를 발휘할 수 없습니다.
그동안 우리 사회의 부동산 정책의 역사를 보면, 힘들여 도입한 투기 억제책이 정권이 바뀌자마자 휴지통으로 들어가 또다시 투기수요가 극성을 부리는 악순환이 반복되어 왔습니다.
야당이 서민의 삶을 생각하는 마음을 솝톱만큼이라도 갖고 있다면 이번만은 근시안적인 당리당략을 버리고 집값 안정을 위한 노력에 흔쾌히 동참해야 할 것입니다.
지지율 하락에 여러 가지 이유가 있겠지만, 그 중 가장 중요한 것으로 부동산 정책에 대한 실망감을 꼽는 사람들이 많습니다.
수도권 주택 가격 급등에 대해 세 번에 걸친 대응책을 내놓았지만 시장의 반응은 지극히 냉랭하고, 여론조사 결과를 보면 별 효과를 내지 못할 것이라는 전망이 지배적입니다.
이와 같은 실망감은 지금까지 내놓은 이재명 정부의 대응책이 문제의 핵심을 제대로 짚지 못한 데 있습니다.
내가 늘 목이 터져라 외쳐 왔지만, 주택 가격의 단기 급등을 가져오는 결정적 원인은 투기수요입니다.
그렇지만 그동안 내놓은 대응책에는 투기수요를 결정적으로 차단할 수 있는 이렇다 할 장치가 없었습니다.
주택에 대한 투기수요를 막으려면 이로부터 나오는 수익률을 낮추어야 할 것이고, 수익률을 낮추는 결정적인 방법은 투기자들에 대한 세금 중과밖에 없습니다.
문제는 주택에 대한 수요 중 어느 것이 (주거 목적을 위한) 실수요자의 수요이며 어느 것이 (투자 목적을 위한) 투기자의 수요인지 구분하기가 힘들다는 데 있습니다.
만약 그와 같은 구분이 쉽게 이루어진다면, 투기자에게만 세금을 중과해 투기수요를 원천적으로 차단할 수 있을 겁니다.
현재 상황에서 수도권 주택 가격을 상승하게 만드는 핵심적 요인은 “똘똘한 한 채”를 노린 투기수요라고 봅니다 .
다주택자라면 종합부동산세를 강화해 대응할 수 있지만, 한 채를 가진 사람에게 세금을 중과하면 실수요자에게 세금 폭탄이 떨어질 가능성이 있어 대응이 무척 어려울 수밖에 없습니다.
이런 어려움 때문에 정부가 손 놓고 있는 틈을 타서 똘똘한 한 채를 노린 갭투자가 극성을 부려 지금의 상황을 초래했다고 봅니다.
그렇다고 해서 똘똘한 한 채의 문제에 대해 어느 정도 효과적으로 대응할 수 있는 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다.
근본적인 해결책은 될 수 없어도, 문제를 어느 정도 해결할 수 있는 방안은 있다고 생각합니다.
그동안 이 방면의 전문가와 대화하면서 배운 바를 정리해 본 결과, 다음과 같은 두 단계의 조처로 똘똘한 한 채의 문제에 대응할 수 있다는 결론을 내렸습니다.
첫 번째 단계는 규제지역이 아닌 곳의 1주택자에게 2년 이상 보유하면 양도세를 부과하지 않는 비과세 규정을 손보는 것입니다.
그동안 정부는 (실거래가 12억원 이하의) 1주택자 비과세 요건을 2년 이상 보유한 경우로 설정함으로써 실제로 거주하지 않고 갭투자를 하는 사람에게도 이 비과세 혜택을 제공해 왔습니다.
말하자면 주거 목적의 1주택자를 보호하기 위한 비과세 규정에 갭투자자가 무임승차(free-riding)를 하는 길을 열어주었던 것입니다.
당연한 말이지만 그와 같은 비과세 혜택은 주거 목적의 1주택자에 한해서 제공되어야 마땅합니다.
갭투자가의 무임승차를 막기 위해서는 1주택자의 비과세 요건을 2년 이상 보유가 아닌 “2년 이상 실거주”로 바꿔야만 합니다.
일단 이 조처만으로도 갭투자는 상당한 정도로 줄어들 것이고, 규제지역이나 토지거래 허가구역등 등의 규제가 필요 없게 됩니다.
그런데 여기에 한 가지 심각한 문제가 있습니다.
이와 같은 조정이 기존의 비규제지역 1주택자로부터 엄청난 규모의 민원을 불러일으킬 가능성이 크다는 점이 문제인 것입니다.
따라서 고육지책으로 기득권은 인정하고 새로 주택을 구입하는 사람에게만 이 새로운 비과세 규정을 적용해야 한다고 생각합니다.
두 번째 단계는 1주택을 장기 보유한 사람에게 제공되는 장기보유 특별공제 제도를 손보는 것입니다.
현행 제도하에서 실거래가 12억원 이상의 고가주택의 경우 1가구 1주택자가 장기적으로 보유하거나 거주한 주택을 처분해 발생한 양도소득에 대해 장기보유 특별공제 혜택을 제공하고 있습니다.
구체적으로 말하자면 10년 이상을 보유/거주한 1주택자는 양도소득의 (최대) 80%까지 장기보유 특별공제가 적용되는 혜택을 받습니다.
국민 생활의 안정과 거주 이전의 자유를 보장해 주기 위한 선의에서 도입된 제도라고 할 수 있지요.
문제는 투기 목적의 갭투자를 한 사람도 이 혜택을 통해 높은 수준의 투자수익률을 얻을 수 있다는 데 있습니다.
고가주택을 가진 1가구 1주택자는 아무리 많은 양도차익이 발생하더라도 10년 이상 그 주택을 (거주하지 않고) 보유하고 있는 것만으로도 양도차익의 40%에 이르는 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
한편 10년 이상 보유하면서 동시에 거주를 하는 경우에는 양도차익의 80%나 되는 공제 혜택을 받습니다.
따라서 실제로 부담하는 양도세의 세율은 불과 약 8%에 지나지 않아 똘똘한 한 채는 문자 그대로 가장 수익성 높고 안전한 투자 자산이 되어 버렸습니다.
국내에 거주하지 않는 외국인들까지 투기 목적으로 수도권의 아파트를 대거 사들이는 이유가 과연 어디에 있다고 생각하십니까?
똘똘한 한 채를 노린 갭투자를 막기 위해서는 거기서 나오는 수익률을 크게 낮추는 것이 필요하고, 그렇게 되려면 이 장기보유 특별공제를 손보아야 합니다,
우선 장기보유 특별공제 적용 기준을 10년 이상 (보유가 아닌) 실거주로 강화하는 것이 필요합니다.
이는 10년 이상 임대로 주면서 양도차익을 노리는 갭투자자들을 막기 위해 필요한 조처입니다.
이와 동시에 최대 80%에 이르는 공제폭을 30%로 대폭 낮추는 것이 필요하다고 생각합니다.
장기보유 특별공제의 공제 폭을 대폭 낮춤으로써 갭투자의 매력을 크게 줄어들게 만들 필요가 있기 때문입니다.
그런데 이와 같은 공제 폭의 하향 조정은 여러 가지 종류의 부동산 사이의 형평성을 맞추기 위해서도 필요한 일입니다.
현행 제도하에서 주택 이외의 부동산, 예컨대 상가나 공장부지 같은 부동산의 경우 장기보유 특별공제의 최대한이 15년 이상 보유에 대한 30%의 공제입니다.
즉 여려 가지 부동산 중 유독 주택에만 80%라는 두 배가 넘는 예외적으로 높은 공제의 혜택이 제공되고 있는 것입니다.
바로 이런 상황이 유독 주택에만 투기수요가 몰리는 현상의 주원인이 되고 있습니다.
이와 같은 장기보유 특별공제 제도의 변경으로 인해 이미 고가주택을 보유하고 있는 사람들로부터 엄청난 규모의 민원이 발생할 수 있습니다.
따라서 이 경우에도 고육지책으로 기득권은 인정하고 새로 주택을 구입하는 사람에게만 강화된 공제 기준을 적용하는 방법을 사용하면 될 것입니다.
내가 지금 제의하고 있는 대안들이 미봉책에 불과하다는 것은 부정할 길이 없습니다.
주택 가격이 가시적으로 안정되려면 매물이 많이 나와줘야 하는데, 그쪽으로 유도하는 아무런 장치가 없다는 점을 나도 잘 알고 있습니다.
대규모의 민원이 발생하는 것을 막기 위해 기득권을 인정해 주는 고육지책을 선택한 탓이지요.
그러나 보유가 아니라 실거주로 감면의 기준을 바꾸고 장기보유 특별공제의 감면 폭을 최대 30%로 낮추는 것만으로도 앞으로 발생할 갭투자는 효과적으로 막을 수 있을 것이고, 이에 따라 똘똘한 한 채의 문제가 어느 정도 해소되리라고 봅니다.
이와 더불어 종합부동산세의 실효세율을 크게 높여 다주택자로 하여금 매물을 내놓도록 유인을 준다면 더 이상 주택가격 급등으로 속을 태우는 일은 없을 것이라고 장담합니다.
정부의 입장에서는 지금 내가 제의하고 있는 방안 역시 정치적으로 부담이 될 수 있습니다.
그러나 그 정도의 정치적 부담이 무서워서 문제 해결에 팔을 걷고 나서지 않는다면 국민의 삶은 한층 더 고달파지게 될 뿐입니다.
빠른 시일 안에 이 문제를 해결하지 못한다면 이재명 정부의 지지율은 천길만길 낭떠러지로 추락하게 될 것이 뻔합니다.
어떤 정책이든 마찬가지지만, 정책의 지속성이 그것의 효과에 결정적인 영향을 미칩니다.
사람들이 얼마 안 있어 사라질 정책이라고 생각하는 정책이라면 제대로 효과를 발휘할 수 없습니다.
그동안 우리 사회의 부동산 정책의 역사를 보면, 힘들여 도입한 투기 억제책이 정권이 바뀌자마자 휴지통으로 들어가 또다시 투기수요가 극성을 부리는 악순환이 반복되어 왔습니다.
야당이 서민의 삶을 생각하는 마음을 솝톱만큼이라도 갖고 있다면 이번만은 근시안적인 당리당략을 버리고 집값 안정을 위한 노력에 흔쾌히 동참해야 할 것입니다.